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18选72019044开奖结果:馮侖:當房地產遇上區塊鏈、大數據與人工智能

重慶渝開發股份有限公司網站  18选7游戏号码分布图 www.xtlxm.icu  2019/3/20  來源: 馮侖風馬牛微信公眾號

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18选7游戏号码分布图 www.xtlxm.icu 從 1999 年到現在的這 20 年里,房地產市場發展得非???。2017 年整個房地產市場的銷售額有 20 萬億,其中新房 14 萬億,二手房 6 萬億。高速發展了近 20 年后,房地產市場也發生了很多變化。行業內有一個判斷,房地產已經進入到后開發時代。

所謂后開發時代,和開發時代有什么分別呢?開發時代是以單一產品——住宅——為核心,快速地買地、開發、建設、銷售、交付,是這樣一個快速的過程??⑹貝姆科缶赫氖僑攏汗婺?、成本、速度。所以我們能看到,開發公司拿到地以后,基本上 4 個月就開始賣房了。而在北京拿到一塊地,能夠賣房的時間只有 18 到 22 個月,速度的競爭已經到了非常激烈的程度,房企在一線城市的競爭壓力越來越大,開始不斷地往三四線城市走。同時,房企的規模也越來越大,單一房企的銷售規模已經超過五千億。所以行業普遍認為,現在這個階段房地產市場已經非常狹窄,市場要進入到后開發時代。

后開發時代是什么意思呢?就是全產品線、全價值鏈、全商業模式。首先產品不再只是住宅,而是包括住宅在內所有的房地產產品,不僅是購物中心、寫字樓、醫院,甚至還包括監獄、政府公共設施、體育場所、學校等等,這叫全產品線。全價值鏈是指從拿地或者是每一個項目開始,一直到最后的運營,每個價值環節(開發、建設、管理、財務安排、最后運營),都成為地產商關注和創新的重點。

 

進入后開發時代,房地產和科技的聯系越來越密切,和互聯網越來越密切,和我們日??贍芙喲サ降募際躋蒼嚼叢矯芮?。今天我談一談后開發時代的房地產科技。關于房地產科技,需要關注以下幾個方面:

首先,投資規模。2017 年,與房地產科技相關的投融資活動,中國一共有 60 億美金,美國大概有將近 200 億美金??萍劑煊虻耐蹲?,從規模上看,房地產科技肯定不是全世界增長最快的。很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等,但房地產科技是增長很重要的領域,雖然過去一直被忽視。

很多我們熟悉的公司,比如說鏈家,就是房地產科技。鏈家通過互聯網處理大量的信息,和每一個買房、租房的人發生連接,并提供服務。除了鏈家, WeWork 做聯合辦公,這也是科技進步,把空間進行更加靈活的安排處理,讓我們在空間的使用上發生了改變,不再像過去的辦公室,一個大平層,簡單的交付。這些都是房地產和科技結合帶來的變化。在規模上,這個領域里還有很大的增長空間。

其次,房地產科技發展最快的是數據處理和智能家居這兩個領域。在租房、買房的信息收集、數據整理方面,進步是最快的。買房、賣房、租房都涉及到非常多的數據。在國外,已經能夠做到客戶任何時間想買房、租房,不僅能夠快速找到房源,而且能夠實現在網上 360 度看房,看房之后還能快速估價。怎么估價呢?就是看這個房子周圍,比如兩公里、十公里內發生過的交易都是什么?把這些交易的價格都呈現給客戶,同時把稅收、當地的估價部門對這個房子的估價,以及經紀人的建議等數據都最快速給到客戶,這樣客戶就能非??斕刈齔讎卸?,要不要租或者買這個房子。

目前房地產跟互聯網結合最重要的進步,是在買房、租房時的大數據處理已經非常完善了。美國已經有了這樣的上市互聯網公司,中國目前還沒有這樣的數據公司。中國目前主要是政府部門掌握估價。未來開始征收房地產稅以后,中國也一定會有這樣的公司出現。房地產科技第一個最重要的領域實際上是在銷售、租賃數據處理方面,這個領域是最先成熟的。

智能家居方面,現在房子和汽車一樣已經成為互聯網的終端。在這個空間里,我們集合了所有的智能家電和互聯網終端應用?;チ萍疾芬丫氳矯懇桓黽彝ダ錈?,這個方面出現了非常多的公司,這些公司能夠用最快的方法讓我們在室內體驗和互聯網、和外部世界的聯系。

再次,房地產科技的應用方面,即資產管理。現在我們的資產管理主要針對投資級物業。什么是投資級物業?像國貿三期這種,就叫投資級物業。國貿一期二期三期做了 30 年,一共就做 100 萬平米,現在值 2000 億以上,而且沒有負債,這個叫投資級物業。30 年就做這么一點事兒。我們知道,在中國,一個開發公司一年開發 100 多萬平米,是非常容易的事情。但投資級物業牽涉到資產管理,這個資產管理分為硬體和軟體,比如說機電和設備等,就是硬體;服務、租賃這些事情,就是軟體。

舉個例子,我們在紐約的一個同事,上班以外,自己還管理了 60 多間房子,跟別人一起管理物業。我問他,「你怎么能管 60 多間房子呢?你有 3 個孩子,還要上班,每天那么忙,你怎么管得過來?」他說,「很簡單,全部都在網上管,比如說要報修水管壞了、客戶租賃看房、交易等都在網上完成?!蠱涫稻褪峭ü攔囊桓鐾獻什芾砥教ú僮?,通過資產管理平臺的軟件系統,一個人能夠管理幾百個房子,非常簡單。這就是所謂的不動產管理,實際上和科技有非常大的關系。

在開發階段,現在也有快速建房系統,通過房地產和科技的結合來完成建設。最近我們投了一家特別有意思的小公司,就是通過網絡來定制和建房子,一年增長了 100% 以上。這家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 里做,它在富裕地區的農村服務客戶。這些地區,有不少愿意花七八十萬蓋房的農村青年,80 后、90 后,在使用互聯網的過程中成長的,所以他們也道怎么用網絡來定制。訂完了以后,公司給他幾百個可選擇的圖紙,選擇好以后,網上付定金,定制公司就派人迅速地把房子蓋好。在一個村里,如果有一家房子蓋得特別漂亮,所有的人就會跟著學,所以這個公司叫易蓋房,很容易蓋房。

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